如何控成本对房企来说可谓是运营的艺术。但近年来，在房企成本导向的思维下，交付货不对板的情况增多、维权事件也开始频发.......其中也不乏一些产品口碑较好的房企，也面临口碑危机。

　　如何转变成本导向思维，回归产品思维，打磨好每一个产品，可能是如今诸多的房企需要重新思考的课题。

　　或许每个地产人心中都有摆上神坛的项目。今天，艳姐也特别想分享一个放在全国都有点“孤单”的神级项目，容积率仅0.5纯墅区大盘——

　　项目由远洋、北京国华、国盛集团、陈家镇开发公司联合开发，资金实力已经甩开大多数项目几条街，关键是这个项目真的有点特立独行：

　　打造了9洞高尔夫配套景观，将别墅镶嵌于大面积景观中，离世界自然遗产最近的项目.......

　　东滩·海上明月可能就是罕见的“收藏品”级别的项目，也有很多闪光点值得房企来学习。

　　东滩·海上明月的地脉属性和景观打造，放在全国，可能都很少有项目能够复制。

　　项目位于崇明东滩，拥有得天独厚的生态湿地资源，此前项目的打造者已经在东滩·海上明月旁打造了爆款项目东滩花园，两大项目合计共占地1986亩，容积率仅0.5，这在上海乃至全国都是孤品级项目。要知道，在限墅令背景下，目前市面上已不太可能见到如此超低容积率的产品。

　　目前市面上很多所谓的低密产品，大多数容积率都在1.0朝上，绝大多数为高低配社区。

　　上海目前的纯别墅新房近乎绝迹，要么就是购买二手房，大多是松江佘山或者青浦的纯别墅社区。

　　正是这样一个超低容积率和纯别墅的社区定位，决定了东滩·海上明月和一般市面上项目的不同的开发逻辑和产品基因。

　　项目的开发者在拿下这片土地后，并不是先考虑如何利益最大化，而是尊重当地的地脉生态资源，大面积保留并优化当地的生态景观。

　　对于这些生态资源，东滩·海上明月并不是简单做一个观赏性的景观，而是要让人参与进来。

　　于是，项目打造了社区型高尔夫配套景观，其实就相当于一个大型的高尔夫球场。这样的一个高尔夫球场为9洞36杆，占地300亩，相当于25个标准足球场。

　　社区内的高尔夫球场，在全国也是凤毛麟角，比如汤臣高尔夫社区、览海高尔夫社区、深圳观澜湖高尔夫别墅社区等，这些高尔夫社区至少千万级起步，而东滩·海上明月，则是罕见的百万级高尔夫景观社区。

　　关键是这样的社区还是高配，项目邀请了知名的高尔夫设计机构美国贝林集团设计打造，这样的高尔夫球场光是运作成本可能每年就要几千来万。

　　最为关键的是，东滩·海上明月的业主可以免费使用，一年省去了几百万的会员费。

　　除了高尔夫景观外，东滩·海上明月还和东滩花园共享11万郊野公园、6.5万方水域面积景观、5000平禅意园林、丰富的社区景观运动场地等。

　　AG旗舰厅

　　比如11万方郊野公园，是上海少见的自带公园的社区，这样一个体量的公园，基本能玩上一整天；再比如6.5万方社区景观水域，超过了上海99%的水系景观社区的水系面积。

　　比如5000方禅意园林，是上海罕见的日式枯山水风格设计，通过水景、石雕、特色植物、特色小品，营造出了独特的中式韵味。

　　天时就是在限墅令出台前，开发者就拿下这样一个超低密的纯别墅社区；地利则是在崇明东滩这样一个具有丰富生态资源的地方，来开发这样一个低密大盘，有较大的发挥空间，来打造这样一个桃花源一般的项目。

　　而东滩·海上明月，则试图要打造一个具有超高入住率、烟火气浓厚的人居社区。

　　在东滩·海上明月旁，同样是远洋等房企操刀的东滩花园，已经运营了10年之久，其客户群体大多为城市中产以上阶层，超过60%的客户购房主要是用于养老和度假。

　　项目已拥有罕见的景观生态资源，但要在大盘中打造体系化的生活资源配套，来满足这些高端人群对于烟火气的期望，可谓也是一个系统化、高难度的动作。

　　此前，东滩花园已经打造了成体系的内部生活配套，受到了业主的褒奖和肯定，东滩·海上明月也将共享这些配套，比如6大社区配套：

　　分别为乐乘巴士（第三方有偿巴士）、鹭CLUB会所、悦鹭餐厅、鹭民超市、清风书吧、儿童游艺教室。

　　艳姐很喜欢鹭club会所，这是项目斥资千万打造的东南亚风情会所，这个约5200㎡的会所，包括了健身房、游泳池、瑜伽室、阳光书吧、儿童早教中心、观景平台等健身娱乐、家庭生活的功能。

　　这样的会所配置媲美五星级酒店，这里还有超大恒温泳池和专业健身房，对运动一族来说，省去了大笔的健身房费用，非常符合高端人群对于健康自我管理的需求。

　　项目还打造了业主高定餐厅——悦鹭餐厅，一般只在豪宅项目中才会打造这样的高端餐厅，而且该餐厅还被上海餐饮烹饪协会评级为AAAAA级企业。业主可以在这里享受珍馐美馔，或者宴请贵宾来客。

　　除了这些生活配套外，因为项目本身具有度假属性，诸多高端人群周末或节假日也有度假休闲需求，于是还打造了四大互动乐园：

　　包括了白色情人滩、等闲台、垂钓台、海洋乐园，每位业主都能在这里找到属于自己的休闲天地。

　　可以看到，项目把行业内几乎所有的配套功能都做了出来，这就必须要求操盘者具有较强的社区配套规划和打造能力，将这么多纷繁复杂的配套形成体系，融为一体。

　　这样的生活配套和度假配套，也更考验操盘者的后期运营能力，东滩·海上明月的物业由上市物业、中国物业服务百强企业第14强远洋物业操盘。凭借其高端物业管理经验，将为社区后续的管理维护提供高品质用户体验。

　　所以你会发现，东滩·海上明月是一个多面体，融合了住宅、大型公园、生态景观、生活配套、度假配套等等。

　　项目的业主也自行组织各种社群活动，比如读书会、红酒品鉴社团、太极会、钓鱼群、小动物救助社群等，这些活动也成为了业主之间沟通交流的纽带，业主之间的联系也更为紧密。

　　未来东滩·海上明月的业主，同样也会享受丰富多彩的社群活动，体会社区的烟火气息。

　　也正是因为操盘者将各种功能模块进行有机融合，并且运营者和业主组织各种社群活动，才让项目成为了具有烟火气的大型人居社区。

　　艳姐觉得，项目本身就是一个超级度假人居综合体，而周边丰富的资源配套，也让项目的价值更上一层楼。

　　东滩是世界级生态岛，拥有东滩鸟类国家级自然保护区、中华鲟保护基地、东滩湿地公园等优质的自然资源。

　　值得一提的是，东滩鸟类国家级自然保护区目前正在申请世界自然遗产，如果申请成功，东滩·海上明月未来将是距离世界自然遗产较近的纯墅项目。

　　所以，东滩·海上明月的社区内外的生态环境质量毋庸置疑，也符合高端人群对于健康的生活环境的要求。

　　一般来说，生态环境比较好的地方，它的交通出行会不太便捷，但是东滩·海上明月周边的交通却全然不是。从项目驱车到市区的杨浦，通过沪陕高速，基本控制在1小时内即可到达。

　　更值得一提的是，崇明轨交线站就可到达浦东金桥了。轨交的引入，对于崇明东滩板块的势能提升，东滩·海上明月的价值也将进一步提升。

　　另外，项目围绕地铁站预计将规划打造地铁小镇，该地铁小镇也将因地制宜，在尊重当地生态的基础上，为业主打造便捷宜居的生活，并提升整个东滩板块的商业势能。

　　高端人群也比较注重子女的教育问题，东滩板块的教育资源也比较丰富，板块内目前已有思南幼儿园、上海实验小学、上海实验中学、上海实验高中、上海外国语大学贤达经济人文学院、上海交通大学崇明国际校区、新纪元国际双语学校等等。

　　虽说在上海交通便捷、教育资源丰富的板块有很多，但是基本没有一个板块能像东滩板块这样拥有如此丰富的生态自然资源。

　　所以东滩也吸引了很多喜欢接近自然生态的中高端人群在这里购买新房。东滩大多数项目，都仅有住的功能，度假的功能还需要大量依赖外部配套或区域配套，外部配套可以说是谁都能享有的。

　　而东滩花园和东滩·海上明月，依靠自身的条件，带给居者的是不用出社区，就可以拥有度假、生活的一体化体系。这样的特质，在整个东滩板块内，都是非常稀缺。

　　最后，艳姐还想来说说东滩·海上明月的打造者们。毕竟一个项目的好与坏，很大程度是由打造者的实力决定的。

　　东滩·海上明月是由远洋、国华置业、国盛集团、陈家镇开发公司这几家企业联合打造。

　　国华置业是高端建筑综合体品牌——华贸中心的发展商，有着“北京地产资信20强”称号。持有华贸北京SKP、北京丽思卡尔顿酒店、北京JW万豪酒店、华贸写字楼等等；

　　国盛集团和陈家镇开发公司都是国资委背景，众所周知的是，国资平台的资金实力雄厚。

　　而远洋，本身在打造别墅方面已有比较强劲的打造力。此前其在北京打造亿元级别墅——远洋Lavie，已成为中国别墅标杆，远洋也被业内称为低密别墅大盘专家。

　　有强大的资金实力加持，再加上对于别墅产品力的精研，最终东滩·海上明月呈现出来的别墅作品，也经得起推敲。

　　以东滩·海上明月的90墅为例，虽然面积不大，该户型打造了5.1米的超大面宽，能够较优的采光效果。说实线㎡的房子能够做到这样的面宽，在市面上也是比较少见。

　　而且东滩·海上明月户户有电梯、每家每户有花园，即使是90墅，也有一方花园。

　　更为诱人的是，该项目总价约300万起，可以说是目前全市范围内别墅产品不二选择。

　　东滩·海上明月作为一个超级大盘，最大的亮点，或许就是它对于稀缺性的打磨，无论是高尔夫景观、郊野公园、度假休闲配套还是别墅产品，都可以从中看到项目的独到之处。

　　即使过了十年、二十年，这样一个项目也很难被复制，毕竟地理位置决定了建筑形态。而操盘初心也决定了项目是否能够穿越周期，成为经典。

　　本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系